發(fā)展房地產(chǎn)投資信托需防范幾大風(fēng)險
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-05-18
房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)是在美國起源并得到發(fā)展的一種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。它不僅是房地產(chǎn)企業(yè)一種新生融資渠道，也是投資者的新投資渠道。
由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商對于銀行貸款的過度依賴(80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款)，為了防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，央行在2003年6月出臺了一系列房產(chǎn)信貸緊縮政策（121號文件），隨后央行又提高了存款準(zhǔn)備金率，加之去年10月的加息舉措進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，在此背景下，REITs在我國應(yīng)運而生，且呼聲日漸高漲，大有“井噴”之勢頭。然而，由于我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展還不夠成熟，相關(guān)法律規(guī)范也不夠健全，REITs的發(fā)展存在著較大的不確定性，很多方面都面臨著風(fēng)險。具體來說，我國REITs的風(fēng)險主要有以下幾方面：
一、 賠償責(zé)任風(fēng)險
由于我國房地產(chǎn)市場與資本市場均存在著較為嚴(yán)重的信息不對稱，再加上信托公司信息披露還不夠透明，很多投資者的投資帶有一定盲目性。無論是房地產(chǎn)投資信托公司還是投資者都有出現(xiàn)逆向選擇的可能。甚至有一些購買房地產(chǎn)信托的投資者認(rèn)為購買房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別，而且收益更好。這些投資者忽視了房地產(chǎn)投資信托蘊含的賠償責(zé)任風(fēng)險。信托無限網(wǎng)
央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產(chǎn)承擔(dān)。信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發(fā)生的風(fēng)險，則完全要由投資人自身承擔(dān)。
二、項目風(fēng)險
REITs的風(fēng)險主要來自于項目本身的風(fēng)險，雖然房地產(chǎn)公司在推銷自己的信托產(chǎn)品時，都會給出較高的預(yù)期收益率，但這些只是參考并不是承諾。房地產(chǎn)投資信托的收益來源于房地產(chǎn)項目，項目進(jìn)行的順利與否直接影響房地產(chǎn)投資信托的收益率。當(dāng)房地產(chǎn)項目遇到資金困難時，在融資對象是銀行的情況下，可以申請追加貸款以保證項目順利銷售后還本付息。但是在融資對象是信托投資機構(gòu)和分散的投資者的情況下，開發(fā)商不可能得到追加融資，一旦陷入困境，很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。
三、操作風(fēng)險和道德風(fēng)險
房地產(chǎn)投資信托的操作風(fēng)險是指由于受托人在管理信托資產(chǎn)過程中未能按信托計劃所擬定的投資策略進(jìn)行資產(chǎn)管理，或在執(zhí)行投資策略過程中因其他違法違規(guī)行為而給投資人帶來的或有損失。在房地產(chǎn)投資信托的實際操作中，如果受托人為了盲目追求高額回報率，在缺乏有效的風(fēng)險監(jiān)控情況下，資金使用不當(dāng)使投資的實際收益低于投資成本或沒達(dá)到預(yù)期收益率，就會形成操作風(fēng)險。信托無限網(wǎng)
由于存在信息不對稱，REITs的受托人在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處，由此產(chǎn)生的各種風(fēng)險為道德風(fēng)險。REITs在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成。此外，我國的現(xiàn)代企業(yè)制度在相當(dāng)多的企業(yè)還沒有真正建立，多數(shù)企業(yè)面臨著所有者缺位、法人治理結(jié)構(gòu)低效運作等諸多問題。因此，房地產(chǎn)投資信托通過股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會發(fā)生被投資企業(yè)的道德風(fēng)險。
在發(fā)達(dá)國家REITs模式中，往往會聘用專業(yè)房地產(chǎn)公司對投資、管理、業(yè)務(wù)擴(kuò)展等方面進(jìn)行專業(yè)管理，在很多國家的房地產(chǎn)投資信托中還引入了保管銀行的概念，對房地產(chǎn)資金的投向、運用進(jìn)行監(jiān)督管理。對房地產(chǎn)投資信托本身的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險起到一定的監(jiān)控作用。而我國REITs在這方面還有所欠缺，有待相關(guān)法律法規(guī)的早日出臺。
四、自身運行模式風(fēng)險
由于我國的REITs是在中央銀行提高房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款門檻，房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)融資困難的背景下應(yīng)運而生的，大部分REITs采用直接債務(wù)融資模式，即在房地產(chǎn)開發(fā)商以自身項目作為抵押的前提下，直接貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種模式中，我國絕大部分房地產(chǎn)投資信托計劃只是針對特定的一個項目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，并且多以貸款的形式操作，運作模式較為單一。一旦這個特定的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)投資信托公司就面臨著損失的風(fēng)險。相對于國外成熟房地產(chǎn)投資信托，我國的REITs沒有發(fā)揮專家理財、多元化投資來實現(xiàn)分散風(fēng)險、最大化收益的優(yōu)勢。較為單一的運行模式潛伏著極大的風(fēng)險。
五、流動性風(fēng)險
由于受每份信托計劃合同總數(shù)不能超過200份的限制，目前房地產(chǎn)投資信托公司只有通過提高單份合同資金數(shù)量來募集相應(yīng)規(guī)模的資金。動輒5萬、10萬元的投資規(guī)模讓個人投資者必須考慮流動性的問題。美國REITs的收益憑證歸于證券的范疇，可以在交易所上市交易且受到證券法律的監(jiān)管。而目前我國房地產(chǎn)投資信托的資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，且投資信托合同只能在信托公司提供的交易平臺上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，投資者必然面臨著流動性風(fēng)險。
六、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險
由于房地產(chǎn)投資信托募集資金的絕大部分都投資于房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很容易通過房地產(chǎn)投資機構(gòu)傳遞到其投資者身上，因此，房地產(chǎn)投資信托還面臨著房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長，資金占用量大，利潤回報較高。房地產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風(fēng)險，如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。此外，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張比較快，市場不規(guī)范的地方很多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)糾紛多、誠信差。目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)3年列為國務(wù)院清理整頓市場秩序的專項治理重點。尤其在今年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的七部委（建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會）聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中，再次提出了要防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的要求。意見中強調(diào)要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。這一政策對防范REITs的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險將起到積極作用。
由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商對于銀行貸款的過度依賴(80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款)，為了防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，央行在2003年6月出臺了一系列房產(chǎn)信貸緊縮政策（121號文件），隨后央行又提高了存款準(zhǔn)備金率，加之去年10月的加息舉措進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，在此背景下，REITs在我國應(yīng)運而生，且呼聲日漸高漲，大有“井噴”之勢頭。然而，由于我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展還不夠成熟，相關(guān)法律規(guī)范也不夠健全，REITs的發(fā)展存在著較大的不確定性，很多方面都面臨著風(fēng)險。具體來說，我國REITs的風(fēng)險主要有以下幾方面：
一、 賠償責(zé)任風(fēng)險
由于我國房地產(chǎn)市場與資本市場均存在著較為嚴(yán)重的信息不對稱，再加上信托公司信息披露還不夠透明，很多投資者的投資帶有一定盲目性。無論是房地產(chǎn)投資信托公司還是投資者都有出現(xiàn)逆向選擇的可能。甚至有一些購買房地產(chǎn)信托的投資者認(rèn)為購買房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別，而且收益更好。這些投資者忽視了房地產(chǎn)投資信托蘊含的賠償責(zé)任風(fēng)險。信托無限網(wǎng)
央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產(chǎn)承擔(dān)。信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發(fā)生的風(fēng)險，則完全要由投資人自身承擔(dān)。
二、項目風(fēng)險
REITs的風(fēng)險主要來自于項目本身的風(fēng)險，雖然房地產(chǎn)公司在推銷自己的信托產(chǎn)品時，都會給出較高的預(yù)期收益率，但這些只是參考并不是承諾。房地產(chǎn)投資信托的收益來源于房地產(chǎn)項目，項目進(jìn)行的順利與否直接影響房地產(chǎn)投資信托的收益率。當(dāng)房地產(chǎn)項目遇到資金困難時，在融資對象是銀行的情況下，可以申請追加貸款以保證項目順利銷售后還本付息。但是在融資對象是信托投資機構(gòu)和分散的投資者的情況下，開發(fā)商不可能得到追加融資，一旦陷入困境，很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。
三、操作風(fēng)險和道德風(fēng)險
房地產(chǎn)投資信托的操作風(fēng)險是指由于受托人在管理信托資產(chǎn)過程中未能按信托計劃所擬定的投資策略進(jìn)行資產(chǎn)管理，或在執(zhí)行投資策略過程中因其他違法違規(guī)行為而給投資人帶來的或有損失。在房地產(chǎn)投資信托的實際操作中，如果受托人為了盲目追求高額回報率，在缺乏有效的風(fēng)險監(jiān)控情況下，資金使用不當(dāng)使投資的實際收益低于投資成本或沒達(dá)到預(yù)期收益率，就會形成操作風(fēng)險。信托無限網(wǎng)
由于存在信息不對稱，REITs的受托人在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處，由此產(chǎn)生的各種風(fēng)險為道德風(fēng)險。REITs在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成。此外，我國的現(xiàn)代企業(yè)制度在相當(dāng)多的企業(yè)還沒有真正建立，多數(shù)企業(yè)面臨著所有者缺位、法人治理結(jié)構(gòu)低效運作等諸多問題。因此，房地產(chǎn)投資信托通過股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會發(fā)生被投資企業(yè)的道德風(fēng)險。
在發(fā)達(dá)國家REITs模式中，往往會聘用專業(yè)房地產(chǎn)公司對投資、管理、業(yè)務(wù)擴(kuò)展等方面進(jìn)行專業(yè)管理，在很多國家的房地產(chǎn)投資信托中還引入了保管銀行的概念，對房地產(chǎn)資金的投向、運用進(jìn)行監(jiān)督管理。對房地產(chǎn)投資信托本身的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險起到一定的監(jiān)控作用。而我國REITs在這方面還有所欠缺，有待相關(guān)法律法規(guī)的早日出臺。
四、自身運行模式風(fēng)險
由于我國的REITs是在中央銀行提高房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款門檻，房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)融資困難的背景下應(yīng)運而生的，大部分REITs采用直接債務(wù)融資模式，即在房地產(chǎn)開發(fā)商以自身項目作為抵押的前提下，直接貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商。在這種模式中，我國絕大部分房地產(chǎn)投資信托計劃只是針對特定的一個項目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，并且多以貸款的形式操作，運作模式較為單一。一旦這個特定的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)投資信托公司就面臨著損失的風(fēng)險。相對于國外成熟房地產(chǎn)投資信托，我國的REITs沒有發(fā)揮專家理財、多元化投資來實現(xiàn)分散風(fēng)險、最大化收益的優(yōu)勢。較為單一的運行模式潛伏著極大的風(fēng)險。
五、流動性風(fēng)險
由于受每份信托計劃合同總數(shù)不能超過200份的限制，目前房地產(chǎn)投資信托公司只有通過提高單份合同資金數(shù)量來募集相應(yīng)規(guī)模的資金。動輒5萬、10萬元的投資規(guī)模讓個人投資者必須考慮流動性的問題。美國REITs的收益憑證歸于證券的范疇，可以在交易所上市交易且受到證券法律的監(jiān)管。而目前我國房地產(chǎn)投資信托的資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，且投資信托合同只能在信托公司提供的交易平臺上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，投資者必然面臨著流動性風(fēng)險。
六、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險
由于房地產(chǎn)投資信托募集資金的絕大部分都投資于房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很容易通過房地產(chǎn)投資機構(gòu)傳遞到其投資者身上，因此，房地產(chǎn)投資信托還面臨著房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長，資金占用量大，利潤回報較高。房地產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風(fēng)險，如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。此外，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張比較快，市場不規(guī)范的地方很多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)糾紛多、誠信差。目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)3年列為國務(wù)院清理整頓市場秩序的專項治理重點。尤其在今年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的七部委（建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會）聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中，再次提出了要防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的要求。意見中強調(diào)要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。這一政策對防范REITs的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險將起到積極作用。
(xintuo摘自大眾科技報)