發(fā)展房地產投資信托需防范幾大風險
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-05-18
房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)是在美國起源并得到發(fā)展的一種房地產金融創(chuàng)新工具，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產項目投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。它不僅是房地產企業(yè)一種新生融資渠道，也是投資者的新投資渠道。
由于我國房地產開發(fā)商對于銀行貸款的過度依賴(80%以上的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款)，為了防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產生的泡沫，央行在2003年6月出臺了一系列房產信貸緊縮政策（121號文件），隨后央行又提高了存款準備金率，加之去年10月的加息舉措進一步加劇了房地產企業(yè)的融資困難，在此背景下，REITs在我國應運而生，且呼聲日漸高漲，大有“井噴”之勢頭。然而，由于我國房地產投資信托的發(fā)展還不夠成熟，相關法律規(guī)范也不夠健全，REITs的發(fā)展存在著較大的不確定性，很多方面都面臨著風險。具體來說，我國REITs的風險主要有以下幾方面：
一、 賠償責任風險
由于我國房地產市場與資本市場均存在著較為嚴重的信息不對稱，再加上信托公司信息披露還不夠透明，很多投資者的投資帶有一定盲目性。無論是房地產投資信托公司還是投資者都有出現逆向選擇的可能。甚至有一些購買房地產信托的投資者認為購買房地產投資信托產品與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別，而且收益更好。這些投資者忽視了房地產投資信托蘊含的賠償責任風險。信托無限網
央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司依據信托文件的約定管理、運用信托資金導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產承擔。信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據規(guī)定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司只負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發(fā)生的風險，則完全要由投資人自身承擔。
二、項目風險
REITs的風險主要來自于項目本身的風險，雖然房地產公司在推銷自己的信托產品時，都會給出較高的預期收益率，但這些只是參考并不是承諾。房地產投資信托的收益來源于房地產項目，項目進行的順利與否直接影響房地產投資信托的收益率。當房地產項目遇到資金困難時，在融資對象是銀行的情況下，可以申請追加貸款以保證項目順利銷售后還本付息。但是在融資對象是信托投資機構和分散的投資者的情況下，開發(fā)商不可能得到追加融資，一旦陷入困境，很容易產生惡性循環(huán)。
三、操作風險和道德風險
房地產投資信托的操作風險是指由于受托人在管理信托資產過程中未能按信托計劃所擬定的投資策略進行資產管理，或在執(zhí)行投資策略過程中因其他違法違規(guī)行為而給投資人帶來的或有損失。在房地產投資信托的實際操作中，如果受托人為了盲目追求高額回報率，在缺乏有效的風險監(jiān)控情況下，資金使用不當使投資的實際收益低于投資成本或沒達到預期收益率，就會形成操作風險。信托無限網
由于存在信息不對稱，REITs的受托人在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處，由此產生的各種風險為道德風險。REITs在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成。此外，我國的現代企業(yè)制度在相當多的企業(yè)還沒有真正建立，多數企業(yè)面臨著所有者缺位、法人治理結構低效運作等諸多問題。因此，房地產投資信托通過股權投資于房地產企業(yè)很有可能會發(fā)生被投資企業(yè)的道德風險。
在發(fā)達國家REITs模式中，往往會聘用專業(yè)房地產公司對投資、管理、業(yè)務擴展等方面進行專業(yè)管理，在很多國家的房地產投資信托中還引入了保管銀行的概念，對房地產資金的投向、運用進行監(jiān)督管理。對房地產投資信托本身的操作風險和道德風險起到一定的監(jiān)控作用。而我國REITs在這方面還有所欠缺，有待相關法律法規(guī)的早日出臺。
四、自身運行模式風險
由于我國的REITs是在中央銀行提高房地產開發(fā)商銀行貸款門檻，房地產開發(fā)商出現融資困難的背景下應運而生的，大部分REITs采用直接債務融資模式，即在房地產開發(fā)商以自身項目作為抵押的前提下，直接貸款給房地產開發(fā)商。在這種模式中，我國絕大部分房地產投資信托計劃只是針對特定的一個項目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，并且多以貸款的形式操作，運作模式較為單一。一旦這個特定的房地產項目出現問題，房地產投資信托公司就面臨著損失的風險。相對于國外成熟房地產投資信托，我國的REITs沒有發(fā)揮專家理財、多元化投資來實現分散風險、最大化收益的優(yōu)勢。較為單一的運行模式潛伏著極大的風險。
五、流動性風險
由于受每份信托計劃合同總數不能超過200份的限制，目前房地產投資信托公司只有通過提高單份合同資金數量來募集相應規(guī)模的資金。動輒5萬、10萬元的投資規(guī)模讓個人投資者必須考慮流動性的問題。美國REITs的收益憑證歸于證券的范疇，可以在交易所上市交易且受到證券法律的監(jiān)管。而目前我國房地產投資信托的資金和產品僅限于信托憑證轉讓，且投資信托合同只能在信托公司提供的交易平臺上進行轉讓。因此，投資者必然面臨著流動性風險。
六、房地產行業(yè)風險
由于房地產投資信托募集資金的絕大部分都投資于房地產項目，房地產行業(yè)的風險很容易通過房地產投資機構傳遞到其投資者身上，因此，房地產投資信托還面臨著房地產行業(yè)的風險。房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長，資金占用量大，利潤回報較高。房地產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。此外，由于我國房地產市場發(fā)展規(guī)模擴張比較快，市場不規(guī)范的地方很多，導致房地產行業(yè)糾紛多、誠信差。目前，房地產市場已經連續(xù)3年列為國務院清理整頓市場秩序的專項治理重點。尤其在今年5月11日，國務院辦公廳轉發(fā)的七部委（建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會）聯(lián)合出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中，再次提出了要防范房地產市場風險的要求。意見中強調要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。這一政策對防范REITs的房地產行業(yè)風險將起到積極作用。
由于我國房地產開發(fā)商對于銀行貸款的過度依賴(80%以上的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款)，為了防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產生的泡沫，央行在2003年6月出臺了一系列房產信貸緊縮政策（121號文件），隨后央行又提高了存款準備金率，加之去年10月的加息舉措進一步加劇了房地產企業(yè)的融資困難，在此背景下，REITs在我國應運而生，且呼聲日漸高漲，大有“井噴”之勢頭。然而，由于我國房地產投資信托的發(fā)展還不夠成熟，相關法律規(guī)范也不夠健全，REITs的發(fā)展存在著較大的不確定性，很多方面都面臨著風險。具體來說，我國REITs的風險主要有以下幾方面：
一、 賠償責任風險
由于我國房地產市場與資本市場均存在著較為嚴重的信息不對稱，再加上信托公司信息披露還不夠透明，很多投資者的投資帶有一定盲目性。無論是房地產投資信托公司還是投資者都有出現逆向選擇的可能。甚至有一些購買房地產信托的投資者認為購買房地產投資信托產品與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別，而且收益更好。這些投資者忽視了房地產投資信托蘊含的賠償責任風險。信托無限網
央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司依據信托文件的約定管理、運用信托資金導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產承擔。信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據規(guī)定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司只負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發(fā)生的風險，則完全要由投資人自身承擔。
二、項目風險
REITs的風險主要來自于項目本身的風險，雖然房地產公司在推銷自己的信托產品時，都會給出較高的預期收益率，但這些只是參考并不是承諾。房地產投資信托的收益來源于房地產項目，項目進行的順利與否直接影響房地產投資信托的收益率。當房地產項目遇到資金困難時，在融資對象是銀行的情況下，可以申請追加貸款以保證項目順利銷售后還本付息。但是在融資對象是信托投資機構和分散的投資者的情況下，開發(fā)商不可能得到追加融資，一旦陷入困境，很容易產生惡性循環(huán)。
三、操作風險和道德風險
房地產投資信托的操作風險是指由于受托人在管理信托資產過程中未能按信托計劃所擬定的投資策略進行資產管理，或在執(zhí)行投資策略過程中因其他違法違規(guī)行為而給投資人帶來的或有損失。在房地產投資信托的實際操作中，如果受托人為了盲目追求高額回報率，在缺乏有效的風險監(jiān)控情況下，資金使用不當使投資的實際收益低于投資成本或沒達到預期收益率，就會形成操作風險。信托無限網
由于存在信息不對稱，REITs的受托人在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處，由此產生的各種風險為道德風險。REITs在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成。此外，我國的現代企業(yè)制度在相當多的企業(yè)還沒有真正建立，多數企業(yè)面臨著所有者缺位、法人治理結構低效運作等諸多問題。因此，房地產投資信托通過股權投資于房地產企業(yè)很有可能會發(fā)生被投資企業(yè)的道德風險。
在發(fā)達國家REITs模式中，往往會聘用專業(yè)房地產公司對投資、管理、業(yè)務擴展等方面進行專業(yè)管理，在很多國家的房地產投資信托中還引入了保管銀行的概念，對房地產資金的投向、運用進行監(jiān)督管理。對房地產投資信托本身的操作風險和道德風險起到一定的監(jiān)控作用。而我國REITs在這方面還有所欠缺，有待相關法律法規(guī)的早日出臺。
四、自身運行模式風險
由于我國的REITs是在中央銀行提高房地產開發(fā)商銀行貸款門檻，房地產開發(fā)商出現融資困難的背景下應運而生的，大部分REITs采用直接債務融資模式，即在房地產開發(fā)商以自身項目作為抵押的前提下，直接貸款給房地產開發(fā)商。在這種模式中，我國絕大部分房地產投資信托計劃只是針對特定的一個項目募集資金，單筆規(guī)模多在2億元以下，并且多以貸款的形式操作，運作模式較為單一。一旦這個特定的房地產項目出現問題，房地產投資信托公司就面臨著損失的風險。相對于國外成熟房地產投資信托，我國的REITs沒有發(fā)揮專家理財、多元化投資來實現分散風險、最大化收益的優(yōu)勢。較為單一的運行模式潛伏著極大的風險。
五、流動性風險
由于受每份信托計劃合同總數不能超過200份的限制，目前房地產投資信托公司只有通過提高單份合同資金數量來募集相應規(guī)模的資金。動輒5萬、10萬元的投資規(guī)模讓個人投資者必須考慮流動性的問題。美國REITs的收益憑證歸于證券的范疇，可以在交易所上市交易且受到證券法律的監(jiān)管。而目前我國房地產投資信托的資金和產品僅限于信托憑證轉讓，且投資信托合同只能在信托公司提供的交易平臺上進行轉讓。因此，投資者必然面臨著流動性風險。
六、房地產行業(yè)風險
由于房地產投資信托募集資金的絕大部分都投資于房地產項目，房地產行業(yè)的風險很容易通過房地產投資機構傳遞到其投資者身上，因此，房地產投資信托還面臨著房地產行業(yè)的風險。房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長，資金占用量大，利潤回報較高。房地產本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風險，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。此外，由于我國房地產市場發(fā)展規(guī)模擴張比較快，市場不規(guī)范的地方很多，導致房地產行業(yè)糾紛多、誠信差。目前，房地產市場已經連續(xù)3年列為國務院清理整頓市場秩序的專項治理重點。尤其在今年5月11日，國務院辦公廳轉發(fā)的七部委（建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會）聯(lián)合出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中，再次提出了要防范房地產市場風險的要求。意見中強調要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。這一政策對防范REITs的房地產行業(yè)風險將起到積極作用。
(xintuo摘自大眾科技報)